¿Quién paga el seguro de un local alquilado?

Si vas a alquilar un local, puede que te esté surgiendo una duda (quizás, la razón por la que has llegado hasta aquí): ¿quién paga el seguro de un local alquilado? Es normal que quieras saberlo, pues se trata de una cuestión clave tanto para el arrendador como para el arrendatario, sobre todo en lo que a seguro de responsabilidad civil para negocios se refiere.

En este post analizamos varias cuestiones, hablando sobre qué dice la normativa, cómo se reparte en la práctica y otros muchos detalles que te pueden interesar.

¿Un local tiene que tener seguro obligatoriamente?

Si pensabas que un local tiene que tener seguro de forma obligatoria, la verdad es que no es del todo cierto. En España no es obligatorio asegurar un local comercial, salvo que exista una hipoteca sobre él o la actividad que se vaya a desarrollar lo exija (por ejemplo, clínicas, hostelería, etc.).

Sin embargo, aunque no sea imperativo por ley, es altamente recomendable asegurar el local, incluso si está vacío, por los múltiples riesgos a los que está expuesto (robo, incendio, daños a terceros…).

¿Quién paga el seguro de un local alquilado según la ley?  

Ahora bien, en caso de arrendamiento, ¿quién paga el seguro de un local alquilado? Pues bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que, al firmar el contrato de alquiler, propietario e inquilino acuerden cualquier tipo de garantía, incluido un seguro. Eso sí, ninguno está obligado por ley a contratarlo, salvo en los casos concretos que ya comentamos antes.

Aun así, lo más habitual es que el propietario se encargue del seguro de responsabilidad civil del continente, es decir, del propio inmueble. 

¿Por qué? Porque aunque el local esté vacío o alquilado, el dueño sigue siendo responsable si, por ejemplo, algo del edificio causa daños a un tercero.

¿Quién paga el seguro de un local comercial alquilado en la práctica?

En la práctica, el reparto de seguros suele seguir una lógica. Esto se ve especialmente claro en locales con actividad (tiendas, oficinas, restaurantes), donde quien paga el seguro de un local comercial alquilado suele hacerlo bajo un acuerdo contractual: el arrendador gestiona continente y responsabilidad del edificio, y el inquilino, el contenido y la responsabilidad civil por su negocio.

Viéndolo más en detalle, en el caso del propietario, este suele encargarse de:

• Seguro de Responsabilidad Civil del continente. Cubre daños estructurales o de instalaciones que afecten a terceros, como vecinos.
• Opcionalmente, puede incluir comercio multirriesgo si quiere proteger el continente más allá de terceros (incendios, robos, fenómenos naturales).

El inquilino, por su parte, suele contratar:

• Seguro multirriesgo del contenido, que cubre mobiliario, mercancías, equipos, reformas realizadas, etc.
• Responsabilidad civil de explotación. Protege de reclamaciones por daños causados durante la actividad, como un cliente lesionado dentro del local.

Tipos de seguros en un local alquilado: ¿qué debe cubrir cada parte? 

Ahora ya sabes que un local tiene que tener seguro de forma opcional, aunque es altamente recomendable. 

Y teniendo en cuenta esa recomendación, veamos las diferentes pólizas para negocios que se desarrollan en locales que podrían interesarte si fuese tu caso. Ya las hemos ido mencionando, pero profundizaremos en cada una.

Seguro de responsabilidad civil

Este seguro puede contratarlo tanto el arrendador como el arrendatario (de hecho, sería lo adecuado), según el uso del local y lo que se pacte entre ambos.

El arrendador lo necesita para cubrir posibles daños causados por el propio inmueble (como la rotura de una fachada que cause un accidente). El arrendatario, por su parte, debería tener una póliza de responsabilidad civil si su actividad comercial implica atención al público, empleados o proveedores, ya que puede ser responsable de accidentes que ocurran dentro del establecimiento.

Seguro multirriesgo

Este seguro es una solución más completa que combina varias coberturas: continente, contenido, responsabilidad civil, robo, daños eléctricos, etc. Tanto propietarios como inquilinos pueden contratarlo, y en muchos casos resulta más práctico y económico que contratar coberturas por separado.

Por ejemplo, un inquilino puede buscar un multirriesgo adaptado a su actividad comercial para cubrirlo casi todo de una vez, mientras el arrendador puede hacer lo mismo para proteger el inmueble frente a múltiples riesgos.

Seguros de continente y contenido

Normalmente, es el propietario quien paga el seguro de un local alquilado que incluye el continente. Esto supone cubrir la estructura del local: paredes, suelos, techos, instalaciones fijas como la fontanería o la electricidad, y, en general, todo lo que no se puede mover.

Es especialmente importante porque, si se produce un daño que afecta al edificio o a terceros (como una fuga de agua que dañe al local vecino), la responsabilidad suele recaer sobre el dueño, salvo que se indique lo contrario en el contrato.

En el caso del contenido, le corresponde al inquilino. Se refiere a todos los bienes que están dentro del local y que no forman parte de la estructura: mobiliario, maquinaria, ordenadores, mercancía…

Si, por ejemplo, hay un incendio o una inundación y se dañan los equipos o productos que utiliza el negocio, el seguro del continente no cubre esas pérdidas. Por eso es clave que el arrendatario contrate un buen seguro de contenido adaptado a su actividad comercial.

Seguro de impago de alquiler

Este seguro suele contratarlo el propietario del local y su principal función es protegerle en caso de que el arrendatario deje de pagar el alquiler. 

Además del reembolso de las mensualidades impagadas (hasta el límite y plazo que indique la póliza), muchas aseguradoras también incluyen servicios legales para gestionar el desahucio o reclamar judicialmente la deuda.

Es una opción interesante cuando se alquila a terceros un local comercial, ya que, aunque se haga una buena selección del inquilino, siempre existe el riesgo de impago por causas imprevistas.